쉽게 풀어쓴 미국 상업 리스 계약,
이것만 알아도 기본은 한다

뷰티서플라이를 운영하면서 가장 어려운 부분 중 하나는 새로운 리스 계약을 체결하거나 새로운 장소로 옮겨야 할 때, 혹은 리스를 연장하거나 비즈니스를 사고팔 때일 것이다. 모든 과정을 변호사나 부동산 중개인에게 맡긴다 하더라도 점주가 절차와 용어를 제대로 이해하지 못한다면 중요한 결정을 해야 할 때 실수를 하거나, 본인의 의도와 다른 잘못된 계약을 맺었다는 사실을 나중에 알게 되어 후회하게 될 수 있다. 이번 호에서는 복잡하고 어렵게 느껴지던 상업용 부동산 용어를 하나하나 쉽게 이해할 수 있도록 정리해 보았다. 주마다 약간의 차이가 있을 수 있으니 기본적인 내용을 숙지하되, 구체적인 사항은 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋다.

1. Letter of Intent(LOI)

Letter of Intent(LOI)는 바이어가 비즈니스 구매에 대한 진지한 관심을 표명하는 문서이다. 이 문서에는 매수 가격, 지불 조건, 거래 완료 일정 등 주요 거래 조건이 포함된다. LOI는 법적 구속력을 갖는 계약은 아니지만 종종 기밀 유지나 협상 중 바이어가 다른 계약을 체결하지 못하도록 하는 조항들이 포함될 수 있으며, 이러한 조항들은 법적으로 집행 가능하도록 작성할 수 있다. 가령 바이어가 LOI를 제출하면 셀러는 해당 바이어에게 비즈니스를 매각할 의사를 진지하게 고려하게 되고 이때 바이어가 다른 셀러와 계약을 체결하면 셀러에게 큰 손실이 발생할 수 있다. 따라서 이러한 상황을 방지하는 조항들은 법적 구속력을 갖도록 하는 것이 좋다.

2. CAM Charge(캠 차지)

CAM Charge(캠 차지, 공동 관리비/Common Area Maintenance)는 상업용 빌딩이나 상가에서 공동 구역의 유지 관리를 위한 비용을 의미한다. 테넌트는 매달 내는 렌트비 외에도 CAM Charge로 일정 비율의 금액을 부담해야 한다. 이는 주차장, 조경, 인도(Sidewalk)와 같은 공동 구역의 유지 관리비를 포함한다. 공동 화장실이 있는 경우 정기적인 청소나 용품 비축 비용도 포함되며, 건물에 엘리베이터가 있으면 그 유지비도 CAM Charge에 포함된다. 이 외에도 주차장의 조명, 화장실의 수도비, 복도의 난방비 등도 테넌트가 분담하게 된다.

3. Net lease(넷 리스)

미국 상업용 부동산의 리스 계약은 크게 그로스 리스(Gross Lease)와 넷 리스(Net Lease)로 나뉜다. 건물을 소유하고 테넌트에게 임대하는 랜드로드는 부동산 세금, 화재 보험, 그리고 공용 공간에 대한 관리비를 임대료에 포함시키느냐에 따라 두 계약 방식 중 하나를 선택한다. 넷 리스는 이러한 비용들을 임대료와 별도로 테넌트에게 부과하는 계약 방식이다. 재산세만 부과할 경우 Net Lease, 재산세와 보험료를 부과하면 Net-Net Lease(NN), 재산세, 보험료, 관리비 모두를 부과하면 트리플 넷 리스(NNN)라고 한다.

4. Gross lease(그로스 리스)

그로스 리스는 테넌트에게 가장 간단한 리스 계약으로 임대 기간 동안 정해진 임대료만 납부하는 방식이다. 재산세, 보험료, 건물 유지비 등 모든 건물 관련 비용은 건물주가 부담하므로, 테넌트에게는 가장 유리한 계약 형태로 볼 수 있다. 단, 그로스 리스는 랜드로드가 렌트비를 책정할 때 예상 운영 비용을 고려하기 때문에 넷 리스에 비해 기본 임대료가 더 높은 경향이 있다. 또한 건물 유지 및 관리, 개선 등의 결정 권한이 랜드로드에게 있어서 테넌트는 이러한 비용에 대해 직접적인 통제나 관리 능력이 제한되는 단점이 있다.

5. Assignment(어사인먼트)

Assignment는 한국어로 ‘양도’를 의미한다. 쇼핑센터에서 리스를 하고 있는 테넌트가 랜드로드의 동의를 받아 다른 사람 즉 제3자에게 리스 권리를 이전하는 것을 어사인먼트라고 한다. 이 과정에서 바이어는 셀러가 맺은 기존 계약 조건을 그대로 양도받으며, 새 테넌트(바이어)는 랜드로드에게 임대료를 지불하게 된다. 만약 바이어가 임대료를 내지 못할 경우, 이전 테넌트(셀러)가 그 임대료를 대신 부담해야 한다. 경제가 좋지 않을 때, 비즈니스를 급매하려는 셀러가 많아지는데, 어사인먼트 조항이 있는 계약을 체결할 경우 바이어가 렌트비를 납부하지 못하면 셀러가 그 부담을 떠안아야 한다. 따라서 계약서를 작성할 때 어사인먼트 조항을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있다.

6. Exclusive use provisions(독점 사용 조항)

독점 사용 조항은 상업용 임대 계약에서 흔히 볼 수 있으며, 특히 여러 세입자가 있는 대형 쇼핑센터에서 자주 사용된다. 이 조항은 특정 테넌트가 건물을 특정 용도(예: 식당, 의류 매장 등)로 사용할 수 있도록 허용하면서, 다른 테넌트가 동일하거나 유사한 용도로 건물을 사용하는 것을 제한하는 역할을 한다.이때 가장 중요한 점은 독점 사용 조항을 포함하더라도 단어 선택에 따라 유사한 업종의 테넌트가 입점할 가능성이 있다는 것이다. 예를 들어 카페를 운영하는 테넌트가 독점 사용 조항을 통해 비슷한 업종의 카페가 들어오는 것을 막으려 할 때 같은 건물에 던킨 도너츠 같은 프랜차이즈가 입점한다면 큰 손실을 입을 수 있다. 따라서 경쟁 업체의 입점을 최대한 제한할 수 있는 명확한 조항을 추가하는 것이 중요하다.

7. Commencement Date(시작 날짜)

날짜를 기재할 때 가장 주의해야 할 부분은 Lease Commencement Date(리스 시작일)과 Rent Commencement Date(렌트 시작일)를 혼동하지 않는 것이다. Lease Commencement Date는 랜드로드와 테넌트가 리스 계약서에 서명한 날짜이고, Rent Commencement Date는 임대료, 즉 렌트비를 내기 시작하는 날짜이다. 예를 들어 8월 1일이 Rent Commencement Date, 즉 렌트비를 내기 시작하는 날이지만 테넌트가 비즈니스를 준비하기 위해 7월 1일부터 장비를 옮기고 인테리어 작업을 시작할 수 있다면 7월 1일이 Lease Commencement Date가 된다. 새로운 테넌트가 리스 계약 체결 후 인테리어 등의 공사를 진행할 시간이 필요할 때, 이 두 날짜를 정확히 이해하고 명확히 명시해야 한다.

8. Tenant Improvement Allowance(세입자 개선 수당)

Tenant Improvement Allowance는 줄여서 TI 또는 TIA라고도 불린다. 랜드로드가 상업 공간을 개선하기 위해 테넌트에게 제공하는 사전에 협상된 금액으로, 공사 비용의 일부 또는 전부를 뜻한다. 예를 들어 신축 건물의 경우 전기, 냉난방, 배관, 스프링클러 등 사업 공간에 필수적인 설비가 없을 때, 해당 공사비는 랜드로드로부터 받아야 한다. 이러한 사항을 충분히 인지하지 않고 계약서에 서명할 경우 문제가 발생할 수 있음을 명심해야 한다.

9. Lease Renewal option(리스 연장 옵션)

리스 계약을 할 때, 계약 만료 후 리스 연장 또는 재계약에 대한 내용을 검토하는 것은 리스 계약에서 매우 중요한 부분이다. 처음 체결한 리스 계약서에 리스 연장 옵션(Lease Renewal Option)이 포함되어 있다면, 계약이 만료되더라도 테넌트는 리스를 연장할 수 있는 권리를 가지게 되어 비즈니스를 계속 운영할 수 있다는 안도감을 얻는다. 리스 연장 옵션이 있을 경우, 계약서에서 정한 일정 기간 내에 옵션을 행사하면 리스가 자동으로 연장된다. 반대로, 리스를 연장하고 싶지 않을 경우에는 옵션을 행사하지 않으면 된다. 또한 리스가 연장될 때 임대료를 어떻게 책정할지 역시 중요한 요소이므로, 이 부분도 계약서에 미리 명시해 두는 것이 필요하다.

10. 무료 임대(Free Rent)

테넌트가 일정 기간 동안 임대료를 납부할 책임이 없는 기간을 의미한다. 일반적으로 ‘Free Rent’라고 알려졌지만, 정확한 표현은 ‘Rent Abatement'(임대료 감면)이다. 다만 CAM(공동 관리비) 등의 추가 비용이 부과되는 경우, 무료 임대 기간에도 이러한 비용을 지불해야 할 수 있으므로 계약서를 꼼꼼히 확인해야 한다. 임대료 감면이 필요한 상황은 테넌트가 리노베이션을 해야 하거나 홍수, 폭풍, 화재 등으로 인해 건물이 손상되어 더 이상 운영이 불가능한 상황에 해당한다. 단, 임대료 감면 조항은 세입자가 직접 초래한 손상에는 적용되지 않는다.